房地产企业收入确认时点会计和税法的区别_房地产开发销售收入确认

会计考试攻略 2024年04月17日 21:51 42 财税会计达人

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产企业收入确认时点会计和税法的区别_房地产开发销售收入确认的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.税法与会计准则对收入确认有什么不同
2.房地产开发销售收入确认

税法与会计准则对收入确认有什么不同

区别：

****《企业会计准则第14号――收入(2006)》对销售(货物)商品收入确认的规定：

第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;

(三)收入的金额能够可靠地计量;

(四)相关的经济利益很可能流入企业;

(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

***增值税法规对销售(货物)商品收入确认的规定：

《中华人民共和国增值税暂行条例》国务院令[1993]第134号，第十九条增值税纳税义务发生时间：

(一)销售货物或者应税劳务，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

(二)进口货物，为报关进口的当天。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》财法字[1993]第038号第三十三条，条例第十九条第(一)项规定的销售货物或者应税劳务的纳税义务发生时间，按销售结算方式的不同，具体为：

(一)采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天;

(二)采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天;

(三)采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天;

(四)采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天;

(五)委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位销售的代销清单的当天;

(六)销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额的凭据的当天;

(七)纳税人发生本细则第四条第(三)项至第(八)项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。

****企业所得税法对销售(货物)商品收入确认的规定：

自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

第二十三条企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：

(一)以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现;

(二)企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

第二十四条采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定

房地产开发销售收入确认

摘要：由于会计准则与税法在政策目标、处理方法等方面存在较大差异，因此导致在收入的确认和计量、项目扣除、资产处理等方面也存在差异。会计准则与税法的差异，增加了企业会计人员和税务部门的核算难度和成本，也增加了逃税、漏税的发生机率。所以，不管是从宏观方面，还是从微观方面，都要对会计准则与税法所存在的差异进行协调和处理，使企业管理和税收工作可进行有效、快速地衔接，实现企业经营与国家税收共同发展。

关键词：会计准则；税法；差异；协调处理

一、会计准则与税法的差异分析

（一）会计准则与税法在确认收入方面的差异

会计准则对会计的收入确认有明确规定，即当满足相应条件时，才可以进行确认收入，包括已将与商品所有权有关的主要风险和报酬转移给购货方、对所有权相关的继续管理权未保留、未实施有效的控制、收入金额可以进行可靠的计量、成本能够进行可靠的核算。我国税法中所包含的税种繁多，而税负主要来源于增值税和企业所得税。其中，增值税所对应的是企业的销售额，企业所得税所对应的是销售收入。所以，以下着重分析会计收入与增值税销售额、所得税销售收入在收入确认上的差异。1.会计收入与增值税销售额存在的差异会计收入与增值税销售额存在的差异，主要包括两个方面：一是确认收入的时间点差异，二是确认内容的差异。关于确认收入的时间点差异：会计准则规定，企业在确认销售收入时，必须遵守权责发生制原则和实质重于形式的原则。会计准则中规定的确认收入条件（时间）与增值税销售额确认收入条件（时间）的差异，如下表所示。关于确认内容的差异：会计收入的确认是基于权责发生制和谨慎性的原则，根据实际发生的、能够给企业带来经济利益流入的经济活动，计量企业经济利益的流入总额。而增值税销售额的确认，只是根据合同上规定的数额，而不考虑是否可以真的给企业带来经济利益的流入。2.会计收入与所得税销售收入的差异会计收入与所得税销售收入存在的差异，也包括两个方面：一是确认收入时间点的差异，二是确认内容存在的差异。在确认收入时间点上存在差异：这是因为所得税和增值税同属税法体系，所以会计收入与所得税销售收入的确认时间差异，基本上与增值税销售额的差异相同。在确认内容上存在差异：会计收入只包含企业日常经营活动带来的经济利益流入，如销售商品的收入、让渡资产使用权的收入、提供劳务的收入、对跨年度的劳务收入。若其能够可靠准确地计量，则采取完工百分比法，以确认和计提劳务收入；若其不能可靠地计量，则按预期可收回的劳务补偿，来确认劳务收入。所得税销售收入，包含所有经济活动的经济利益流入。也就是说，除了日常活动形成收入的以外，还包含非日常活动形成的经济利益。而对劳务收入的计量，采用按工作量或完工进度计量，且不考虑是否能够得到补偿的问题。

（二）会计准则与税法项目扣除方面的差异

根据会计准则要求，会计在进行各项费用的确认和计量时，应严格遵照实际情况列报，不虚增、不隐匿。而税法需要根据相关原则，对会计确认的情况进行评价与调整。两者的差异主要体现在以下两种情况中：1.企业实际发生的费用对于企业实际发生的费用，根据税法的要求，可能不允许提前扣除。例如，对违反法律法规的罚款、税收滞纳金等支出，会计准则将其确认为“营业外收入”，抵减当期利润，而税法规定，该类支出属于不得税前扣除项。2.企业未实际发生的支出对于企业未实际发生的支出，税法可能允许提前扣除。如研发费用加计扣除等税收优惠政策，允许符合条件的研发费用在实际发生额的基础上，再加计扣除50％。被允许加计扣除的研发费用，属于并未发生但可以税前扣除的支出。

二、会计准则与税法存在差异的影响

会计准则与税法之间存在的差异，给企业和税务部门的工作带来了许多影响。

（一）给企业带来的影响

1.会计准则与税法的差异引发税收纠纷由于会计准则与税法之间存在差异，企业可以自由选择折旧政策和资产减值政策。但是，税法对这方面仍有较严格的约束，这就很容易引发税收部门与企业的税收争议。例如，某企业日常经营活动发生了300万元的费用，根据会计准则规定，应一次性计入当月的当期损益,但税法规定其应当分5年进行摊销，每年摊销60万元。因此，企业就必须在进行会计核算时，对不符合税法规定的240万元摊销额进行相应的纳税项目调整。由此可看出，会计与税法的差异，容易导致企业多缴税的现象出现，从而出现纠纷。2.增加企业会计核算工作的难度和成本由于会计准则与税法存在差异，因此会计核算人员在执行会计准则的同时，还要对需要纳税调整的业务进行调整，而且纳税调整项目往往不止涉及一个税种。这就意味着，有时候要对一笔业务进行多次纳税调整，从而增大了财务核算的难度和工作负担。如果财务核算人员不具备熟练的技能，以处理这些复杂的经济业务，就很容易发生少缴、漏缴、重复缴税等违法违规现象。所以，这就对企业财务核算人员提出了具有更高业务能力和水平的要求。

营业收入的确认是指何时登记营业收入。一般来说企业应当在发出商品、提供劳务同时收取价款或取得索取价款的凭据时确认经营收入。

根据上述收入确认的一般标准，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业营业收入的确认可分为以下几种情况：

房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。

房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。

房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。

房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。

一、房地产企业收入确认及流转税问题：

房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。

1、会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。

2、在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。

3、税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。

4、对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

5、对于涉外房地产企业，根据《国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理问题的通知》，外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同按以下原则确定：

(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现；

(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；

(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；

(4)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。

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