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对土地出让金的摊销的会计处理_土地出让金如何进行财务核算-

会计考试攻略 2024年03月31日 13:08 42 财税会计达人

大家好！今天让小编来大家介绍下关于对土地出让金的摊销的会计处理_土地出让金如何进行财务核算?的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

对土地出让金的摊销的会计处理_土地出让金如何进行财务核算-

1.土地怎么摊销或折旧
2.土地出让金如何进行财务核算?
3.土地使用权如何摊销

土地怎么摊销或折旧

对土地使用权进行摊销,一般下需要计算相关的出让金和相关的税费,然后计入无形资产类目,在土地使用权的使用期限内先进行分期摊销。一般对土地使用权进行摊销的年限不超过十年,超过了十年,则不能对土地使用权进行摊销。

一、如何进行土地使用权的摊销?

一般是按房产证上的年限进行摊销。对于取得土地使用权的土地进行摊销,应分情况进行处理:如果取得的权土地使用权是自用的,发生的出让金等相关税费支出应记入无形资产并在规定的使用期内分期摊销。摊销期限一般不超过10年,与折旧一样,可以选择直线法和加速法来摊销无形资产。从金额上看,一般情况下,摊销的费用相对于折旧费用要小很多,也就是说,大多数公司固定资产要远远大于无形资产,因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。

二、土地使用权的概念是什么?

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法进行转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定,农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权可以通过土地使用者申请,然后县级以上人民政府依法批准取得。

三、土地使用权划拨是什么意思

土地使用划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将国有土地使用无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制,土地使用不能进行转让。

划拨土地,这种方式的土地没有使用年限,但不能抵押、转让、出租,在转让的时候需要报政府同意后缴土地出让金。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

虽然

无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求,也可以对划拨土地使用权无偿收回,并可依法出让。

以上就是如何进行土地使用权的摊销的相关解释。如果需要获得集体土地的使用权的话,需要向承包该土地的相关机构签订相关的承包合同才能获得集体土地的使用权,进而农民集体才能够在该土地上进行劳动,对应获得的收益才属于农民自身。

土地出让金如何进行财务核算?

企业向土地所有者购买土地时需要缴纳一定金额的出让金，另外也需要缴纳相应的契税，当企业补付出让金契税时，应如何做会计分录？

补付出让金契税的账务处理

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向土地所有者支付出让金。而纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天就是契税的纳税义务发生时间。契税属于外购土地发生的，计入土地成本的“相关税费”。

如果契税的纳税义务时间是本年度的，则从今年开始参与计算摊销。

如果契税的纳税义务时间是以前年度的，则通过“以前年度损益调整”科目进行补摊销，对于补付契税，可做以下会计分录：

借：无形资产

贷：银行存款

借：以前年度损益调整

贷：累计摊销

借：应交税费——企业所得税

贷：以前年度损益调整

借：利润分配——未分配利润

贷：以前年度损益调整

以前年度损益调整核算企业本年度发生的调整以前年度损益的事项以及本年度发现的重要前期差错更正涉及调整以前年度损益的事项。企业在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的需要调整报告年度损益的事项，也可以通过以前年度损益调整核算。

改变国有土地性质补缴土地出让金，是否需要补缴契税？

纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，要缴纳契税。计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

政策依据：《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》国税函〔2008〕662号文件

土地使用权如何摊销

土地出让金如何进行财务核算?

企业为新建办公楼等而获得土地使用权,所支付的土地出让金,在"无形资产"科目核算.

1、企业支付土地出让金时,会计分录为:

借:预付账款-土地出让金,

贷:银行存款.

2、办理国有土地使用证时,会计分录为:

借:无形资产-土地使用权,

贷:预付账款-土地出让金.

土地出让金返还如何做账务处理?

对于土地出让金的返还或奖励,在账务处理上,似乎没有什么争议,那就是将其归属于政府补助性质,计入"营业外收入",但税法要求冲减土地成本.这就导致处理上的巨大差异.

会计规定为营业外收入

根据营业外收入的核算原则,营业外收入主要包括:非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等.依据此规定,土地出让金返还具有政府补助的性质.

《企业会计准则第16号---政府补助》的第2章《确认和计量》中,有关土地出让金的规定有两条.

第七条规定:与资产相关的政府补助,应当确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计入当期损益.但是,按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益.

第八条规定:与收益相关的政府补助,应当分别下列情况处理:(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关费用的期间,计入当期损益.(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,直接计入当期损益.

因此,房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励款,是计入当期损益还是确认为递延收益,应看此项返还款与资产还是收益相关.

法律主观：

土地使用权 一般用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而应该仍作为无形资产来进行核算。那么土地使用权如何摊销?下面小编为大家整理了这方面的知识，欢迎阅读! 事件经过 A 公司 2002年1月取得一宗土地，土地价值1000万元，土地使用年限50年，2007年1月在该土地上自建厂房，建造成本500万元。2009年1月完工达到预定可使用状态，土地由在建工程结转固定资产。已知厂房使用年限20年，残值率为5%。对于在房屋建造前、建造期间、建造后以及房屋使用年限到期后的四个阶段应当如何进行土地使用权摊销的会计和税务处理? 法律解读 目前，在会计核算实务中，企业可以选择执行《企业会计制度》，也可以选择执行《企业会计准则》，两者对于土地使用权的会计处理存在差别，相应的对于税务处理会有所不同。 根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。”《企业会计准则第6号——无形资产》对于使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销，并强调无法可靠确定与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式的，应当采用直线法摊销。该企业每年土地摊销1000÷50=20万元，没有论房屋建造前后阶段的区分。 按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定进行土地使用权的计价和摊销会计处理与 企业所得税 的处理不存在差别。如果企业执行《企业会计制度》，则在房屋建造的不同阶段会存在差别。 一、房屋建造前的摊销 执行《企业会计制度》的企业，企业在开发建造房屋前根据《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付 土地出让金 方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算。无形资产应当按期进行摊销，根据《企业会计制度》第四十六条规定，无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。该土地使用权明确了使用年限为50年，所以在开发之前是需要按照50年的期限逐年进行摊销的。根据《企业会计制度》“管理费用”的核算规定，包括无形资产摊销。所以企业在取得土地使用权后至开发阶段每年计入管理费用的摊销金额为：1000÷50=20万元，这与《企业会计准则》和企业所得税处理也没有差别。 二、房屋建造期与竣工后的使用 开始动工建造房屋后至达到预定可使用状态期间，根据《企业会计制度》第四十七条的规定，房地产开发企业开发 商品房 时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。该案例中该企业属于自建建筑物，所以应当在建造时直接转入在建工程成本。 房屋达到预定可使用状态首先应当由在建工程成本转入固定资产核算并根据完工建筑物的预计使用年限和预计净残值，选择合理的固定资产折旧计算方法。 如果企业按照《企业会计制度》的规定已经将土地使用权计入固定资产核算，并且土地使用权尚可使用年限与房屋、建筑物预计使用年限相同，假设都是50-5-2=43年，则在尚可使用年限内通过固定资产计提折旧的方式进行土地摊销即可，企业所得税不需要进行 纳税 调整处理。 该公司关心的问题是，土地尚可摊销年限大于房屋、建筑物预计使用年限，该土地价值如何摊销? 根据财会[2001]43号“土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定”的问题解答：“公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按期账面价值结转固定资产清理。”相应会计处理如下： 1、自2002年1月起，每年摊销土地使用权=1000÷50=20万元，截止2007年1月土地使用权账面摊余价值1000-20×5=900万元。 2、2007年1月土地使用权转入在建工程 借：在建工程900 贷：无形资产——土地使用权900 3、房屋建造成本 借：在建工程500 贷：银行存款(工程物资等)500 4、2009年1月房屋竣工验收达到可使用状态 借：固定资产1400 贷：在建工程1400 房屋折旧年限20年，土地年限为43年，扣除房屋折旧年限后，即23年的土地的价值作为预计净残值处理。所以： 预计净残值=500×5%+900×23÷43=506.40(万元) 月折旧额=(1400-506.40)÷20÷12=3.72(万元) 20年后，提完折旧，土地的剩余价值转为无形资产管理，按规定摊销。 借：无形资产——土地使用权481.40 贷：固定资产481.40 根据《企业会计制度》的规定，在建期间土地使用权改变了使用性质，没有摊销，此部分应摊未摊费用在房屋可使用年限内通过固定资产折旧方式计入了会计损益，对于会计处理虽有差别但不会构成实质影响。 企业所得税处理方面，如果把土地使用权视为单独摊销，则在建期间停止摊销的费用直接纳税调减处理，竣工验收后折旧期间多计提的折旧纳税调增处理，纳税调整后结果与执行《企业会计准则》相同，符合税法无形资产摊销精神。如果把土地使用权视为固定资产整体核算，计入“固定资产——建筑物或构筑物”则按上述折旧摊销即可，但是这样计算难免与税务机关理解上存在差异。另外，企业需要注意的是土地使用权计入固定资产原值就会增加 房产税 的计税依据，所以笔者认为这是不恰当的处理方式。

法律客观：

《企业所得税法实施条例》第六十七条 无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。 无形资产的摊销年限不得低于10年。 作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。 外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。 第六十五条 企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

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