会计准则21号修订经营租赁_新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的需要确认预计负债吗？

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企业会计准则第21号——租赁的第一章 总则

第二条 租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条 下列各项适用其他相关会计准则：

（一）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

（二）**、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（三）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》。

新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的需要确认预计负债吗？

2018年12月7日,财政部正式公布了新修订的《企业会计准则第21号一租赁》 ( 以下简称.

“新租赁准则“)。秉承企业会计准则与国际财务报告准则趋同的原则,新租赁准则的修订基

本上沿用了《国际财务报告准则第16号

租赁》的规定,同时考虑了我国企业会计准则实

施的实际情况。新租赁准则带来最重大的改变是承租人的会计处理,除了考虑若实务豁免安

排外,承租人租赁资产几乎都需要纳入表内处理,从而对持有大量租赁合同的行业,如零售及

消费品、航空、交通、能源设施、电信等行业,在财务核算、内部控制、业务管控、融资安

排、税务申报流程等将形成巨大挑战。对于注册会计师而言, 如何对被审计单位采用新租赁准

则核算的财务报表实施审计程序，同样是充满挑战。与旧租赁准则相比,新租赁准则引入了不

少新的概念以及有更多需要管理层判断及估计的领域。根据财政部的要求,新租赁准则将分别

于2019年1月1日及2021年1月1日, 分批实施。于此,福建省注册会计师协会起草了关于

新租赁准则下进行审计的若干风险提示。

风险提示一:注册会计师应当关注租赁合同的识别

被审计单位应确保已经根据新租赁准则以及有关租赁的定义,对所有的租赁合同,包括在现有

的商业安排下隐含租赁的合同进行正确的识别。尽管新租赁准则提出了租赁安排的识别原则，

对于识别在一项商业安排中是否为租赁或者含有租赁,还是比较直观的。然而,当-项商业安

排存在其他重大的服务成分时,如何识别合同是否构成租赁或含有租赁成分,则需要被审计单

位管理层运用大量判断。如在一项商业物业的使用安排中 ,出租人可能同时提供物业管理服

务,并通过租金或者管理费的形式向承租人收取服务费用。外,如服务提供商可能为被审计

单位提供专有的设备或交通工具,并收取服务费用。在新租赁准则下,如属于租赁部分,承租

人应将其纳入表内核算,并参照《企业会计准则第4号一固定资产》 有关折旧规定,对使用

权资产计提折旧。而如属于服务部分,则在获得服务期间作为费用核算, 无需像租赁那样确认

相关的资产和负债。因此,对于注册会计师而言,如何有针对性地设计审计程序,以检查被审

计单位是否已充分识别所有重大的租赁合同并保证其完整性,是审计新租赁准则应用的一-个关

键步骤。注册会计师可以考虑:

1.获取租赁合同汇总表,并将汇总表的信息与上年度审计工作底稿中关于租赁披露的信息进行

比较。如出现重大差异,调查有关差异形成的原因以及评估是否影响对被审计单位所提供的租

赁合同汇总表完整性的评价。作为衔接安排,新租赁准则提供了若干简化处理。如有关差异并

不是由于考虑了衔接安排中简化处理的规定,则需要考虑以前年度的财务报表中关于经营租赁

承诺的披露是否出现重大纰漏。

2.如果被审计单位建立了有关内部评价程序,财务部门会定期与内部业务部]对业务合同讨论

以确定合同中是否包含租赁安排,并粗其讨论的形式包括但不限于,邮件、支持性合同、及书

面回复等,注册会计师可以考虑获取所有与讨论有关的资料进行审阅,并获取被审计单位对业

务合同讨论结果进行跟进及评价的证据。如注册会计师考虑依赖有关内控的程序,可以根据

方可可以比拓朱进仃眼进从计们的让估。刘注加云T师亏忘低秋有大内控的性予，可以恨据

《中国注册会计师审计准则第1211号一通过 了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报

风险》及《中国注册会计师审计准则第1231号一针对评估的重 大错报风险采取的应对措

施》的有关要求,实施相关内控了解程序,进行穿行测试及控制测试程序。

3.考虑对相关内部业务部门(如法律、财赂、营运及采购等部门)进行访谈。以便对合同安排

是否存在租赁进行独立评价。

4.从租金支付明细账中。获取现有供应商的信息。将有关信息与租赁合同汇总表进行比较，确

认现有供应商是否都包括在租赁合同汇总表中，从而判断有无重大租赁合同未被纳入考量。

风险提示二:注册会计师应当关注租赁合同核算中涉及的管理层判断及估计

《中国注册会计师审计准则第1321号一-审计会计估计 (包括公允价值会计估计)和相关披

露》第十五条规定:“当按照 《中国注册会计师审计准则第1211号

一通过了解被审计单位

及其环境识别和评估重大错报风险》的规定识别和评估重大错报风险时,注册会计师应当评价

与会计估计相关的估计不确定性的程度。”第十六条规定:“注册会计师应当根据职业判断确

定识别出的具有高度估计不确定性的会计估计是否会导致特别风险。”

新租赁准则的应用需要被审计单位进行判断,识别合同是否属于租赁。如存在租赁合同分拆的

情形,被审计单位需要判断租赁部分和非租赁部分,以及根据新租赁准则第十一条的规定,对

交易价格进行分摊。同时,作为承租人,在租赁合同的首次计量以及后续计量使用权资产以及

租赁负债的过程中,也会涉及到一系列的会计估计及判断,如:

1.在租赁开始日,在确定租赁期限时,需要判断承租人是否存在其将行使可续租权利的合理预

期，从而延长租赁期限,或者行使提前终止合同的权利,从而缩短租赁期限。

2.判断租赁内含利率。根据新租赁准则第十七条, 租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的

租赁付款额的现值进行初始计量。在计 算租赁付款额的现值时,承租人应当采用租赁内含利率

作为折现率;无法确定租赁内含利率的,应当采用承租人增量借款利率作为折现率。承租人增

量借款利率,是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产,在类似期间

以类似抵押条件借入资金须支付的利率。

3.-般而言,承租人不容易获得租赁内含利率,而会采用增量借款利率。而实务中,容易被注

册会计师忽略的是,在确定增量借款利率时,应考虑的是使用权资产本身,而不是租入的资

产。如被审计单位通过经营租赁的方式租入一-栋办公楼,采用新租赁准则核算。在租赁开始

日,被审计单位确定折现率(假设为增量借款利率) , 该增量借款利率应该是与经营租赁安排

下形成的使用权资产相关,而不是租入的办公楼本身。另外,承租人的记账本位币与租赁合同

所使用的货币可能存在不一致情况,如承租人以人民币作为记账本位币,而租赁合同是通过美

兀文付。则需安土息的是，仕考思增量佰款利率时，是使用天兀佰款的利军作为参考，而开非

人民币的借款利率。

4.判断一项租赁是否存在实质固定付款安排。根据新租赁准则,只有属于固定付款安排的租赁

才属于新租赁准则核算的范围。然而在实务中,可能存在-些表面看起来是可变租赁付款安

排，而实质上,仍包含实质固定付款安排。如确定餐厅的租金时,如果只是根据收入的若干比

例确定租金的水平,由于支付的金额是随着收入的实现程度来决定,如果收入为零的情况下，

无需支付租金。这种安排属于可变租赁付款安排,不在新租赁准则的核算范围内。然而,如果

双方约定了最低租金保底额度,则保底部分为实质固定付款安排,属于新租赁准则核算范围。

另外一一些常见的租赁安排,如在成熟的商圈租赁一个餐厅,根据未来商圈人流量增速,来确定

未来的租金水平。由于在租赁开始时,承租人需要按双方约定的金额支付首年租金。未来租金

即使没有增长也需要按去年的租金水平进行支付,实质上也构成了固定付款安排。因此,注册

会计师需要对租赁安排以及条款进行详细阅读，与管理层及其他相关业务部门]进行充分讨论，

以便理解租赁是否属于实质固定的付款安排。

风险提示三:注册会计师应当关注被审计单位确认的使用权资产,是否存在减值的风险

《中国注册会计师审计准则第1211号一-通过 了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报

风险》第十四条规定,注册会计师应当从: (一)相关行业状况、法律环境和监管环境及其他

外部因素; (二)被审计单位的性质; (三)被审计单位对会计政策的选择和运用; (四)被

审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险; ( 五)对被审计单位财务

业绩的衡量和评价; ( 六)被审计单位的内部控制。六方面了解被审计单位及其环境,进而识

别和评估重大错报风险。

在旧租赁准则下,经营租赁的承租人无需将租赁使用权资产纳入资产负债表核算,因此,并不

需要考虑减值风险的问题。当有关租赁合同可能为一项亏损合同时,才根据《企业会计准则第

13号一或有事项》 进行计提。而在新租赁准则下,承租人应当按照《企业会计准则第8号

资产减值》的规定,确定使用权资产是否发生减值,并对已识别的减值损失进行会计处

理。关于减值风险的审计提示,详见我会于2017年11月8日发布的《审计风险提示第16号

资产减值的审计关注》。

使用权资产在资产负债表中放在哪里

不需要。新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的不需要确认预计负债。根据未来应支付的租金的最佳估计数确认预计负债。

使用权资产=租赁负债+预付租金+中介费等因租赁发生的直接费用-出租人给与奖励（如报销中介费）+恢复原状的支出（确定金额的，计入预计负债）。因租赁房屋发生的装修费，办公用品购置费等按照原核算方式进行，不属于使用权资产。支付的押金不属于预付租金，按照往来款核算。合同约定确定金额的恢复原状支出属于使用权资产的组成部分，仅约定恢复原状义务但无法确定实际支出的，不需要计入使用权资产的组成部分。

租赁准则最新政策

一、租赁合同判断概要

1、企业作为承租人

在租赁期开始日，应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期（合同约定免租期的，为免租期起始日）。租赁期的认定包含租赁合同的展期期间（合同约定租赁结束后，承租人在同等市场价格下有优先租赁权的，不计入展期期间）。租赁期小于一年或低价值租赁（单项租入资产价值低于人民币30，000.00元，基于IFRS猜测的金额，等值5000美元）的可以豁免确认使用权资产和租赁负债，按照直线法或其他系统合理的方法计入当期损益。

二、常见租赁合同识别与应对

1、房屋租赁合同

房屋租赁合同（包括经营场地租赁和员工租房）一般满足租赁准则的要求，应该确认为使用权资产和租赁负债。员工租房合同按年签订，可以豁免确认使用权资产和租赁负债。

2、设备租赁合同

设备租赁合同一般满足租赁准则的要求，应该确认为使用权资产和租赁负债。设备租赁合同按年签订，或者对于打印机、复印机一类主要是耗材支出的设备，在签订合同时不约定固定租金部分，不约定保底用量，将所有支出全部计入耗材支出，可以避免确认使用权资产和租赁负债。

3、车辆租赁合同

租赁期间特定车辆使用权完全归企业所有的，属于租赁准则规范的合同，应该确认为使用权资产和租赁负债。建议此类租车合同按年签订，豁免确认使用权资产和租赁负债。租赁期间，租车公司仅在企业需要时提供任一车辆供公司使用的，不属于租赁准则规范的合同，直接在发生时计入费用。

4、车位租赁

车位租赁合同一般满足租赁准则的要求，应该确认为使用权资产和租赁负债。建议车位租赁合同按年签订，豁免确认使用权资产和租赁负债，将租金在租赁期均匀计入费用。非固定车位不存在可以识别的资产，不属于租赁准则规范的范围。

5、通讯租赁、线路租赁、平台租赁

通常通讯租赁、线路租赁、平台租赁合同租赁的是服务提供商的运算能力、存储能力和传输能力等，不存在可识别资产，所以不属于租赁准则规范的范围，相关支出在发生时计入费用。

6、仓储租赁

如果仓储租赁合同约定了公司对特定空间的排他性使用权，属于租赁准则规范的合同，应该确认为使用权资产和租赁负债。如果仓储租赁合同仅约定服务提供商满足公司的仓储需求，但是可以变更仓储空间具体位置（例如从A库位挪到B库位），该仓储租赁不属于租赁准则规范的合同，相关支出在发生时计入费用。

7、植物租赁

通常植物租赁提供方可以随意更换植物以满足公司的需求，没有特定的可识别资产，所以植物租赁不属于租赁准则规范的合同，相关费用在发生时计入费用。

三、使用权资产和租赁负债的计算

使用权资产=租赁负债+预付租金+中介费等因租赁发生的直接费用-出租人给与奖励（如报销中介费）+恢复原状的支出（确定金额的，计入预计负债）。因租赁房屋发生的装修费，办公用品购置费等按照原核算方式进行，不属于使用权资产。支付的押金不属于预付租金，按照往来款核算。合同约定确定金额的恢复原状支出属于使用权资产的组成部分，仅约定恢复原状义务但无法确定实际支出的，不需要计入使用权资产的组成部分。

租赁负债=未付租金（不含增值税）/折现率，未付租金是指租赁合同项下应付租金扣除预付租金，例如：一份2年租赁合同，按季度支付，每季度10，000.00元，如果预付租金15，000.00元，则认定预付租金对应的是*季度全部租金和第二季度部分租金，未付租金从第二个季度开始，且第二个季度尚未支付5，000.00元。

经营性租入固定资产怎样记账?

使用权资产是《企业会计准则第21号-租(修订版》的产物

新准则下无论是融资租赁还是经营租,对于承租人而言都不再进行区分,都要通过统一设置的"使用权资产“科目进行处理你就干脆将使用权资产当作与你熟悉的固定资产、投资性房地产、金融资产、无形资产、生物资产等相互并列的一类资产

使用权资产核算的是承租人取得并持有的使用权资产的原价,使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利,过去,对于经营租赁,这个使用权是不量化为表内资产进行核算的。对于融资租赁资产我们则是基于实质重于形式原则

将租赁资产直接作为固定资产进行表内核算,新准则下,使用权资产虽然纳入表内,但是使用权资产并不等同于租凭资产本身,承租人通过经营租凭方式租凭一辆汽车(不于短期租赁和低价值租赁),使用权资产不是指这辆车本身,而是指承租人在租赁期内使用这辆车的权利。

使用权资产在资产负债表怎么填

1.首先，设置使用权资产的相关会计科目，在日常核算时，必须使用上述科目。

2.填写资产负债表时，必须选择“已执行新金融准则、新收入准则和新租赁准则的企业”身份进行填报。

3.打开科目明细账，统计使用权资产的期末余额。

4.打开资产负债表，将上述期末余额直接填入表中，填列完成

资产负债表债务法

以估计转销年度的所得税率为依据，计算递延所得税款的所得税会计处理方法

资产负债表债务法(The balance sheet liability method)体现“资产/负债观”是以估计转销年度的所得税率为依据，计算递延所得税款的一种所得税会计处理方法。

融资租入固定资产指采用融资租赁办法租入的机器设备。根据现行财务会计制度的规定，工业、农业、施工、商品流通、运输、金融、保险等企业对于融资租入的机器设备，应作为企业增加的固定资产进行管理，在“固定资产”科目中设置“融资租入固定资产”二级科目进行核算。

融资租入机器设备在安装调试完毕交付使用时，应将其购置成本（包括买价、运输费、途中保险费、安装调试费）作为机器设备原值，记入“固定资产——融资租入固定资产”科目的借方和“长期应付款”科目的贷方，作为负债进行会计处理。

对融资租入固定资产计提折旧时，应按受益对象将其记入生产成本或管理费用。简单的说就是资产的所有权归属不同。

扩展资料

2006年2月，财政部发布《企业会计准则第21号——租赁》规定，承租人和出租人在租赁开始日，应当根据与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移，将租赁分为融资租赁和经营租赁。

对于融资租赁，承租人在资产负债表中确认租入资产和相关负债；对于经营租赁，承租人在资产负债表中不确认其取得的资产使用权和租金支付义务。

百度百科-经营性租入固定资产