土地增值税会计核算_注册公司“资产评估增值”如何核算如何纳税

会计考试攻略 2024年01月02日 17:58 50 财税会计达人

大家好！今天让小编来大家介绍下关于土地增值税会计核算_注册公司“资产评估增值”如何核算如何纳税的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.土地增值税计入什么科目
2.注册公司“资产评估增值”如何核算如何纳税
3.深圳土地增值税清算规程
4.税务代理实务：土地增值税的会计核算

土地增值税计入什么科目

土地增值税计入科目如下：

1.我国目前的税法体系中，有个非常重要的税种，那就是土地增值税。可能很多人认为土地增值税是房地产公司特有的税种，实际上任何企业如涉及到房产、土地的销售，都会涉及这个税。通常，实务中会把土地增值税称为“土增”。此文，也遵循这个称法。

2.土增，有其不同于其他税种的明显特点：①不能仅从字面上理解。也就是说土增，不仅仅是对转让土地使用权征收的一个税，而是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象征收的一种税。②由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计比较复杂，故土增是我国18个税种中唯一一个超率累进税率。

对不同的企业，土增的具体核算及税务处理方式：

（1）对于房地产企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。在项目交付使用前转让房地产预缴土增，计入借方“应交税费-应交土地增值税”。项目全部交付使用后进行清算，收到退回多缴的土增，应贷记“应交税费-应交土地增值税”。待该房地产营业收入实现时，转入“税金及附加”科目中。预征率：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

（2）兼营房地产业务的工业企业应将当期营业收入负担的土增计入“税金及附加”科目。

（3）企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物如一并在“固定资产”核算的，土增应在“固定资产清理”科目核算；如土地使用权在“无形资产”科目核算的，土增应在“无形资产”核算。

法律依据

《中华人民共和国企业所得税法》

第五十四条企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。

注册公司“资产评估增值”如何核算如何纳税

按转让土地使用权的企业类型不同：

1）、房地产开发企业土地增值税的核算

2）、兼营房地产企业土地增值税的核算

3）、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算

1、房地产开发企业土地增值税的核算

房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，

即在取得收人时：

借: 银行存款/应收账款

贷: 经营收入/营业收入

按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税：

借: 经营税金及附加/营业税金及附加

贷: 应交税金—应交土地增值税

实际上缴时：

借: 应交税金—应交土地增值税

贷: 银行存款

2、兼营房地产企业土地增值税的核算

兼营房地产业的企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担，即

借: 其他业务支出

贷: 应交税金—应交土地增值税

实际上缴时

借: 应交税金—应交土地增值税

贷: 银行存款

3、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算

清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算。

＊计提土地增值税时

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交土地增值税

＊上缴时

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

深圳土地增值税清算规程

企业在生产经营过程中，对外融资是无法避免的。在融资之前，金融机构需要对于企业的家底进行评估，这样一来，资产评估就出现了，那么，资产评估增值的话，企业财务该怎么核算与纳税处理呢?今天财税君就来跟大家来讲讲关于资产评估的事。

某房地产公司名下有块100亩的商业用地，2012年以80万元/亩的价格，受让该土地，由于目前房地产市场不太稳定，所以一直闲置未开发，公司因资金周转的需要，以该土地抵押给银行进行融资，在进行土地抵押前，对该土地进行了资产评估，评估市场价值为200万元/亩。

财务人员并将资产评估增值的部分进行了账务处理：

(一)受让土地使用权时账务处理

借：无形资产8000万元

贷：银行存款8000万元

(二)评估增值时账务处理

借：无形资产12000万元

贷：资本公积12000万元

需要说明的是，该房地产公司取得的土地使用权未进行开发前，应先按缴纳的土地出让金将该土地使用权确认为无形资产，开发时，再将该土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。

一、增值税

根据财税(2016)36号文相关规定，转让2016年5月1日之前取得的不动产，可以选择简易计税方法，适用5%的增值税税率。

但是，本案中该公司只是对公司名下的土地使用权进行了市场价值的评估，并未对外进行使用权的转让，土地使用权并未发生转移。

因此，该公司“土地使用权评估增值”无需缴纳增值税。

二、土地增值税

是不是“土地使用评估增值”就等于“土地增值”了，就要交土地增值税呢?

很多公司就顾名思义，以为“土地增值”那不就要交土地增值税，哪知道这税种属于财产和行为税，交与不交要看你是否转让。自有土地评估增值不需缴纳土地增值税，如果转让时发生的增值才需要缴纳土地增值税。

三、企业所得税

在会计上，对评估增值的资产，一方面增加相应的资产价值，另一方面增加企业的资本公积，也就是说，会计上对评估增值部分不确认为企业的收益。按照成本核算的要求，对资产评估增值部分企业可以计提折旧和摊销费用。

在税法上，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

所谓称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

因此，在税法处理上，资产评估增值不需作账务处理，由于嘉诚公司土地使用权未发生转移，所以也不需要缴纳企业所得税。

四、印花税

根据印花税相关规定，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件计税5元/件。

这样一来，如果企业资产发生了评估增值，会计上也进行了账务处理，那么根据印花税相关的规定，应就增加的部分缴纳印花税。

现在大家对于企业“资产评估增值”及如何纳税的问题弄清楚了吗。

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税务代理实务：土地增值税的会计核算

法律主观：

土地在流转过程中是需要依法向税务机关缴纳增值税的，而土地增值税清算是指按照税法等相关土地增值税征收政策的规定下，计算应缴纳土地增值税税款的行为。一、土地增值税清算的方法（一）土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种。1、有合同、发票的“核实征税”2、无合同发票的“核定征税”（二）包括预征制和清算制。1、核定就是固定一个率，除非特殊情况不做清算。2、预征就是预先核定警戒增值率，最后还需清算，预征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值税税率。二、公司清算的程序（一）破产宣告破产宣告由自人民法院裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。（二）破产财产变价方案破产财产变价方案由管理人拟订并提交债权人会议讨论通过。（三）变价管理人按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，通过拍卖变价出售破产财产。债权人会议另有决议的除外。（四）清偿破产财产依照下列顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。1、破产费用和共益债务;2、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算;3、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;4、普通破产债权。（五）终结公司无财产可供分配或最后分配完结后，管理人提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院裁定终结破产程序的，应当予以公告。管理人自破产程序终结之日起十日内，持人民法院终结破产程序的裁定，向破产人的原登记机关办理注销登记。三、土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

法律客观：

土地增值税清算税率是多少？土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税清算征收方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；速算扣除系数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；速算扣除系数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％；速算扣除系数为35％；（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20％的，免征土地增值税。财法字［1995］第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

土地增值税纳税义务人有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得土地增值额的，应依税法规定，计算和缴纳土地增值税。为了对纳税人应纳土地增值税进行会计处理，应在“应交税费”账户下，设置“应交土地增值税”明细账户。

　工业企业涉及土地增值税的情形主要是发生转让自己使用的房地产的行为，由于转让的房地产原来是在企业“固定资产”账户进行核算和反映的，故工业企业转让房地产取得的收入。按照现行会计制度的规定在“固定资产清理”科目中核算，即借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理’’科目。计算土地增值税税额，关键是正确计算和确定扣除项目金额。由于工业企业转让的房地产是旧的或使用过的，对其扣除项目金额，不能以账面价值或其净值计算扣除，应以政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格计算扣除。同时，纳税人因计税需要而请评估机构进行房地产评估所支出的房地产评估费用，允许在计算增值额时扣除。企业按税法规定计算应纳的土地增值税记入“固定资产清理，，科目，即借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

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