房地产会计收入的确认可以分次进行吗_房地产企业如何确认收入

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产会计收入的确认可以分次进行吗_房地产企业如何确认收入的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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求：房地产企业会计制度. （详细的） 房地产企业怎么确认收入？

房地产开发企业会计制度

（1993年1月7日财政部发布）

一、总说明

（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。

本制度统一规定会计科目的编号、以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。

企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门、国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。

月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。

会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。

企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章。

企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。

（五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。

（六）本制度自1993年7月1日起执行。

二、会计科目

＜font size=+1＞　　（一）会计科目表─────┬───┬──────────　顺序号　│ 编号 │　科目名称　　　─────┼───┼──────────　　　　　│　　　│一、资产类　　　　1　　　│101│现金　　　　　　　2　　　│102│银行存款　　　　　3　　　│109│其他货币资金　　　4　　　│111│短期投资　　　　　5　　　│112│应收票据　　　　　6　　　│113│应收帐款　　　　　7　　　│114│坏帐准备　　　　　8　　　│115│预付帐款　　　　　9　　　│119│其他应收款　　　　10　　│121│物资采购　　　　　11　　│123│采购保管费　　　　12　　│124│库存材料　　　　　13　　│125│库存设备　　　　　14　　│129│低值易耗品　　　　15　　│131│材料成本差异　　　16　　│133│委托加工材料　　　17　　│135│开发产品　　　　　　18　　│136│分期收款开发产品　　19　　│137│出租开发产品　　　　20　　│138│周转房　　　　　　　21　　│139│待摊费用　　　　　　22　　│141│长期投资　　　　　　23　　│151│固定资产　　　　　　24　　│155│累计折旧　　　　　　25　　│156│固定资产清理　　　　26　　│159│固定资产购建支出　　27　　│161│无形资产　　　　　　28　　│171│递延资产　　　　　　29　　│181│待处理财产损溢　　　　　　　│　　　│二、负债类　　　　　30　　│201│短期借款　　　　　　31　　│202│应付票据　　　　　　32　　│203│应付帐款　　　　　　33　　│204│预收帐款　　　　　34　　│209│其他应付款　　　　35　　│211│应付工资　　　　　36　　│214│应付福利费　　　　37　　│221│应交税金　　　　　38　　│223│应付利润　　　　　39　　│229│其他应交款　　　　40　　│231│预提费用　　　　　41　　│241│长期借款　　　　　42　　│251│应付债券　　　　　43　　│261│长期应付款　　　　　　　　│　　　│三、所有者权益类　44　　│301│实收资本　　　　　45　　│311│资本公积　　　　　46　　│313│盈余公积　　　　　47　　│321│本年利润　　　　　48　　│322│利润分配　　　　　　　　│　　　│四、成本类　　　49　　│401│开发成本　　　　50　　│407│开发间接费用　　　　　　│　　　│五、损益类　　　51　　│501│经营收入　　　　52　　│502│经营成本　　　　53　　│503│销售费用　　　　54　　│504│经营税金及附加　55　　│511│其他业务收入　　56　　│512│其他业务支出　　57　　│521│管理费用　　　　58　　│522│财务费用　　　　59　　│531│投资收益　　　　60　　│541│营业外收入　　　61　　│542│营业外支出　　─────┴───┴──────────＜/font＞

附注：

企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：

1．有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；

2．企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；

3．企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；

4．采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；

5．根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；

6．低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；

7．预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；

8．企业发行不超过1年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；

9．企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；

10．有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、409施工间接费用”科目；

11．房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经营性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；

12．还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。

房地产企业如何确认收入

摘　要 房地产企业收入确认方法主要有两种——完工确认法和完工百分比法。目前，按我国《企业会计准则》对收入确认的规定，所有房地产企业应当使用完工确认法。然而，此规定在一定程度上致使房地产企业的财务报表无法真实公允地体现其实际经营状况，造成资产负债率高、业绩波动大等现象。于是，有人质疑为何不能效仿美国现行或中国香港曾经使用的完工百分比法，从而避免此类问题的发生。文章针对该质疑，从会计原理和实践环境两个角度，探讨了完工百分比法在中国内地的可行性，并得到不适用的结论。同时，进一步分析了现行规定使用的完工确认法存在的缺陷，且在此基础上对财务报表披露提出了个人建议，以期帮助减少房地产企业收入确认方面的争议和质疑，为其财务报表披露的不断完善提供参考意见。

关键词 房地产； 收入确认； 完工确认法； 完工百分比法

近十年来，房地产行业总是人们议论和投资的热点。但令人疑惑的是，明明房地产企业看上去利润很高且经营稳定，可财务指标却不甚理想，收入波动大，资产负债率也畸高。造成问题的重要根源之一是有关房地产企业收入确认方法。房地产企业的销售过程存在一定的特殊性，具有生产周期长、投入资金量大、预售融资情况普遍等特点，同时由于自有资金投入较少，主要以银行借贷为融资手段，所以存在高风险性。因此，在房地产销售收入的确认时点问题上，会计学界历来有不小的争议。现行的完工确认法虽然能够在各方面契合收入确认原则，符合谨慎性原则，但却有违配比原则；完工百分比法虽然能够解决配比问题，使财务指标更稳定真实，但却在理论和实践上都存在局限。

一、文献回顾

作为财务报告信息中最大的组成要素，收入的重要性由此可见，而收入确认问题也向来是国外学者探讨的热点。Company Reporting①其2003年的报告中曾指出：“收入确认的重要性不可被低估，因为它是使收入流入企业的媒介。收入通常是一家企业财务报表中最大的构成项目，也是投资决策的基础。”然而收入确认又是极其复杂的，不同行业不同公司在不同的交易规则下确认方法和时点可能千变万化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究总结，尽管“大多数收入在商品交付顾客时和在劳务被提供且计费时确认”，但同时“会计界确实允许在销售行为以外的其他时点确认收入；其中许多其他收入确认方法是行业特有的”，比如建造业、肉品加工业等，以及采用特殊销售模式，例如开票持有、延长保证期限等。正是由于其复杂性，以及对会计师职业判断的极高要求，使得部分经营者找到了盈余管理的空间，使收入确认成为粉饰企业财务报表的工具。1998年9月，美国证券交易管理委员会（SEC）前主席Arthur Levitt在纽约大学发表演讲时，质疑一些企业的收入确认政策，形容其为“数字游戏”，并特意阐明“公司试图通过操纵收入确认来夸大收益。一瓶佳酿，在它储存酝酿完成前你肯定不会打开瓶子上的软木塞，但是一些公司正在如此处理他们的收入——在销售结束前，商品交付顾客前，或当顾客仍有权力选择终止、撤销、延迟销售交易的某个时点就确认了收入。”因此，企业必须选择公正客观的收入确认方法，从而真实公允地反映企业经营成果，对股东和其他利益相关者负责。

房地产行业作为特殊行业，其收入确认的处理历来存在争议。即使是作为风向标的国际会计准则和美国会计准则，它们自身之间也存在矛盾。国际会计准则（《国际财务报告准则解释第15号》，2008）规定，当该开发不属于建造合同，且不存在“随着建造过程的进行，所有权上有关的主要风险和报酬逐步转移给买方”的特殊情况时，按商品销售的收入确认原则处理，即按完工确认法；否则使用完工百分比法。而美国会计准则（《美国财务会计标准第66号》，1982）作为以规则为导向的会计准则，列举了大量情况和其对应的方法；对于分户出售的公寓大楼有特别说明，在满足适当条件②下应当使用完工百分比法，否则延迟确认。两者完全不同的做法，使得房地产企业在面对自身情况决定何时入账时都会产生疑惑。

不过，美国财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则理事会（IASB）目前正在商讨制定统一的收入确认准则，以期减少矛盾做到一致。一名FASB成员于2011年9月27日透露，正由会计准则制定者起草的新收入确认指导文件将会给房地产行业带来巨变，因为指导文件将会代替原先房地产行业的特有准则。③

而在我国，虽然收入准则中没有特别提及到房地产行业的收入确认，但财政部出台了其他文件以起到指导作用。其中，1993年1月颁布的《房地产开发企业会计制度》中规定，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现”。此外，1999年5月颁布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第八条也规定，“房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。”

即便如此，房地产行业各公司，不论是上市还是非上市，收入确认政策上仍存在较大差异，极易使投资者产生误解。因此，不少学者纷纷提出自己观点，意图明确澄清房地产行业的收入确认问题。例如宋文翠（2005），胡光前、龙芳（2006），郑钢（2009）等分别从风险报酬转移角度和审计要点角度论证了在交付阶段确认收入的合理性。王晓敏（2009）也表示，企业应当依据企业会计准则、相关法律法规和自身具体情况特别是销售合同中的约定条款，作出客观的职业判断。

同时，学者们也逐步发现并探讨了使用完工确认法存在的弊病。王松宝（2010）指出在目前的收入确认方法下，由于收款进度和完工程度不配比，所以收入与相关费用成本无法进行配比。孙■（2010）也指出，完工确认法使得房地产企业利润暴涨暴跌、资产负债率畸高，并结合一家公司的运行实例试图证明以完工百分比法来确认房地产行业收入的合理性。此外，欧亚群（2010）对比了中美两国对于房地产企业收入确认的不同处理方法，简要分析了两种核算方法对损益和会计信息质量的影响，指出完工确认法符合谨慎性原则而不符合配比原则，完工百分比法则反之。

企业会计准则中关于房地产企业收入确认条件与实务中分析

要确认收入，并先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 ?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条?

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第九条 规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

参考资料：

　《企业会计准则——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；

（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

（1）合同总收入能够可靠地计量；

（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

（3）其余应收款能够收回；

（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。